深圳市宝安区或将迎来第二个壹方城。3月9日，深圳宝安区城市更新和土地整备局公示关于《2020年深圳市宝安区城市更新单元第一批计划》的草案，即钟屋黄田旧村城市更新单元，拟拆除重建用地面积54.2万平方米，贡献率达29.7%，由鸿荣源和广兴源联合申报。目前还没有启动签约

进入3月后，鸿荣源积极在旧改市场获取项目，扩展土地储备。其先后在3月2日和5日，被确认为东莞黄江镇鸡啼岗城市更新项目和黄江镇黄牛埔股份经济联合社永兴（东环路段）城市更新项目的前期服务商。

作为深圳起家的房企，鸿荣源凭借着“大城运营、产城融合”战略，通过旧改进行扩张。有业内人士对一点资讯房产表示：“近年深圳土地资源稀缺，不少房企都向外扩张，尤其是东莞，地理位置靠近深圳，无论是公开土地市场还是旧改市场，深圳房企都很积极获取项目，未来也会是常态。”

公示图 来源：深圳宝安区城市更新和土地整备局

旧改体量超过白石洲

鸿荣源此次在深圳获取的钟屋黄田旧村更新项目位于宝安区航城街道，拟拆除范围用地面积为54.2万平方米，­超过白石洲更新项目体量，申报主体为深圳市鸿广源投资有限公司。据悉，该公司由鸿荣源地产占股60%，深圳市广兴源投资发展有限公司占股40%。

该项目地理位置优越，位于广深公路与凯成二路交汇处南侧，临近深圳宝安国际机场，属于“双地铁”旧改，靠近地铁1号线后瑞站，在建地铁12号线黄田站，整体公共交通较为便捷，周边各项配套资源尚可。

另外，项目道路交通也十分方便，紧邻对外联系干道广深公路，西侧毗邻城市主干道宝安大道，还有机荷高速、沿江高速、穗莞深城际铁路（建设中）、深中通道（建设中）。

一点资讯房产查看了项目附近在售楼盘，仅有一个楼盘，天福华府，均价是5.4万元/平方米，周边二手房房源并不多，价格在4.4万-5.4万元/平方米。

换而言之，目前该片区在售项目较少，普遍是以工业区、城中村为主，未来该项目一旦建起，凭借着片区的稀缺性也能获得关注。

此外，鸿荣源操作大体量项目如今看来已是得心应手。其此前操刀了位于宝安区的壹方中心和龙华区的壹城中心，总建筑面积分别达到88万平方米和206万平方米。

2015年鸿荣源·壹方中心单盘销售75.58亿元，而壹城中心同一年开盘更是创造了1万人参与抢盘6小时售罄1637套的创举。2016年鸿荣源壹城中心以单盘销售超131亿元拔得深圳楼盘销售头筹。

有当年参与了销售的业内人士对一点资讯房产直言：“鸿荣源的大体量项目地理位置都很优越，例如壹城中心靠近5号线地铁站，而且其擅长‘造城’，会配备商业、学校等资源，加之价格合适，所以去化很快。”

深耕宝安区积极寻找合作

事实上，宝安区作为鸿荣源重仓所在，布局了多个项目。一直以来，鸿荣源就被坊间称为宝安“大地主”，集团实际控制人赖海民，迈入地产的第一步，就是深圳宝安区。

1996年，宝安区还没有多少房企进入的时候，赖海民抓住了发展机遇，并带领着鸿荣源用9年时间打造了不少标杆项目，包括鸿景园和尚都等。

一点资讯房产也注意到，此次钟屋黄田旧村更新项目并非是鸿荣源首次和广兴源进行合作，有消息称，鸿荣源此前和广兴源先后在布心一村、宝源二区、沙头坊旧改有合作。

上述三个项目皆在宝安区15号线沿线，所在的片区横跨西乡、新安，地理位置优越。例如鸿荣源沙头坊旧改，紧邻宝安大道，周边是宏发QCC前城、佳兆业河东旧改，西乡步行街横跨其中。

双方合作的基础在于彼此都是深耕宝安区的房企，尤其是西乡、新安，是广兴源重点布局的区域。

一点资讯房产查看了广兴源的官网发现，其目前已有的四个项目，其中圣拿威湾美花园、蘅芳第一工业区城市更新项目位于西乡片区，蓝湾海岸大厦、蓝湾商务中心则是位于新安，公司在深圳还有200万平方米的储备项目用地。

对于合作开发旧改项目，高力国际资本市场华南区董事林楚洲对一点资讯房产表示：“旧改项目周期漫长，耗时很久，对于很多开发商来说，一个项目可能就搭进去所有。合作是利用资金杠杆，帮助房企做快周转，只要自己能算得过账，没必要项目都得用自有资金。开发商最缺的就是现金流，从资金层面看是最好安排，从最后收益看可能会摊薄点。”

通过旧改不断扩张

官网显示，鸿荣源旧改布局重心除了宝安区外，还有龙华区。其去年在深圳新增两个旧改项目，包括清湖老村城市更新单元，赖屋山城市更新单元，另外还成为了龙华区观湖街道观城第一期城市更新单元项目的申报主体，纷纷为龙华区的项目。

资料显示，鸿荣源在深圳持有超1000万平方米的土地储备。在已公开的20多个城市更新项目中，深圳龙华区更新项目占比超50%。­

通过旧改不断扩张的背后，也和其此前进军全国化布局遭遇困境有关。鸿荣源2007年拍下的广州金沙洲地王，最终未支付土地款，广州市国土局收回该地块，并没收土地出让金4亿元。

2008年，鸿荣源开始寄希望于依靠上市来解决资金问题，找到了濒临退市的S*ST兰光，但借壳上市失败。在全国扩张道路上伤了元气的鸿荣源，随后收缩战线回归深圳。

沉寂的鸿荣源专注做旧改，2015年分别在宝安、龙华推出三个项目，鸿荣源壹方中心、鸿荣源壹城中心、鸿荣源尚峰，当年凭借着这三个项目，克而瑞研究中心数据显示，销售额达到142.4亿元，位列全国top71行列。

2016年凭借着壹城中心131亿元成交额，鸿荣源销售额突破了202亿元。2017年至2018年，克尔瑞数据显示，鸿荣源销售额分别达到243.1亿元、112.9亿元。不过2019年鸿荣源并未进入top200行列，这也和其目前在深圳销售项目较少有关。

鸿荣源也注意到这一点，因此积极寻找深圳之外能贡献销售额的城市。今年3月，其接连在东莞拿了两个旧改项目，包括127万平方米的黄江镇鸡啼岗城市更新项目，42万平方米黄江镇黄牛埔项目，鸿荣源已经获取了黄江镇今年近一半面积的旧改。

截至3月10日，鸿荣源在东莞的旧改总面积超过342万平方米，且不少是“巨无霸”项目，适合其进行“大城运营、产城融合”战略。

有熟知鸿荣源的人士对一点资讯房产指出：“鸿荣源2007年就在佛山、广州拿地，不过全国化扩张不太顺利，又选择回深圳深耕。布局东莞的项目，可以看到皆是交通便利，靠近深圳，加之其在深圳有丰富的操作大型旧改项目的经验，相信东莞项目未来会贡献不少的销售额。”